Prezados Vizinhos,
Pesquisamos sobre o assunto do fechamento da varanda e não obtive outra informação a não ser a de que é proibido. Pesquisei a legislação e pareceres de advogados, como o que segue abaixo. Todos os edifícios que permitiram o fechamento da varanda estão irregulares e passíveis de serem multados. Sabemos que há pessoas que desejam fazer tal fechamento e pedimos que revejam sua posição para não colocarmos o condomínio em risco.
Enviaremos a legislação sobre o assunto por correio eletrônico para os condôminos cadastrados.
Equipe de Administração
FECHAMENTO DE VARANDAS
Maury Rouède Bernardes - Advogado e Consultor da ADEMI-RJ
Sem adentrarmos nos aspectos de regularidade da obra, examinaremos o tema, em breves palavras, sem pretender esgotá-lo, exclusivamente sob a ótica do quorum necessário para sua autorização pela Assembléia Geral de Condôminos, à luz do Código Civil de 2.004 a que, hoje, se submete o Condomínio Edilício. Com tal propósito, faz-se necessário, em primeiro lugar, passar o entendimento de que o fechamento de varandas, com vidros ou esquadrias, nãos e caracteriza como obra útil, a exigir aprovação pelo voto da maioria dos condôminos (Art. 1.341 - II), nem como obra voluptuária, dependente da aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos (Art. 1.341 - I), porque não se tratam de obras a serem realizadas na propriedade comum, às expensas dos condôminos, senão que na unidade autônoma, às custas de seu proprietário. Nenhuma importância ou utilidade tem, portanto, sua classificação, como útil ou voluptuária, in casu, representando, a eventual intenção de se atribuir a esse fechamento a natureza voluptuária, sôfrego argumento de alguns, para sustentar que, em tal condição, poderia ser a obra autorizadapelo voto de 2/3 dos condôminos, como se se tratasse de autorizar despesas condominiais com obras voluptuárias, de interesse de todos. Mas não é assim. O fechamento das varandas das unidades autônomas, obra de interesse individual, interfere, sem sombra de dúvida, na fachada do edifício, além de resultar na alteração de suas esquadrias externas, caracterizando, inegavelmente, a intervenção do condômino em parte comum da edificação, modificativa do seu conjunto arquitetônico, sua plástica evolumetria, atitude que infringe a regra do artigo 1.336 do Código Civil, que estabelece, como dever do condômino em seu inciso III, entre outros, ode "não alterar a forma, a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Diante de tal proibição, imperativa, de que forma poderá ser autorizado o fechamento das varandas? A nosso ver, desde que tecnicamente possível e em sede municipal onde o fechamento não seja proibido*, pela manifestação favorável da totalidade dos condôminos, tomada em Assembléia Geral, paratanto especificamente convocada, oportunidade em que deverão ser, inclusive, estabelecidos, tanto o modelo a ser adotado (se possível com oconcurso do arquiteto autor do projeto da edificação) quanto as condições para tal fechamento. E nem poderia ser diferente, posto que a regra do inciso III do artigo 1.336 há de ser entendida, justamente, como forma depreservar o aspecto da edificação, em consonância com a vontade do universocomunheiro, não podendo, portanto, ser perpetuada contra o interesse da totalidade dos condôminos, quando desejando, em uníssono, sua modificação.
* No Município do Rio de Janeiro, a proibição ao fechamento de varandas, construídas em balanço, sobre o espaço aéreo correspondente ao afastamento frontal mínimo, nos termos do artigo 114 do Decreto 322/76, decorre daregra do seu § 9º, verbis: "As varandas não poderão ser fechadas ou envidraçadas, mesmo em parte, sob qualquer pretexto, devendo a convenção do condomínio estipular tal condição, sendo o condomínio solidariamente responsável na obediência a esta exigência."
